Jak úspěšně prodat byt?

Na první pohled vypadá prodej bytu jako snadný obchod. ''Nafotím to, hodím to na web a mám vyhráno''. Nenechte se ale zmást a přečtěte si, co vás čeká za úskalí, co udělat pro to, abyste prodali co nejlépe a na co nesmíte zapomenout.

​

Základní fáze prodeje bytu:​

1. Příprava na prodej bytu >>

2. Realizace prodeje >>

3. Předání nemovitosti >>

Seznamte se s tím, co vás čeká a nemine. U každého kroku nastíním jeho význam v rámci úspěšného prodeje a komentář
označen ikonkou  jako přidaná hodnota z mé strany, aneb co pro vás mohu udělat v případě naší spolupráce:

1. Příprava na prodej bytu

Opatření kompletní dokumentace a informací:​

• půdorysy, technická dokumentace/případně zaměření bytu
• měsíční spotřeby
• revize
• nabývací tituly, list vlastnictví, katastrální mapa
• starší odhad pro případné financování bytu
• dokumentace od správce bytového domu (evidenční list apod.)
• možnosti připojení internetu a TV

  Toto vše jsem schopen pro vás zajistit.

​
Zajištění Energetického průkazu PENB

Inzerce a prodej bytu bez průkazu je pod pokutou 50-200 tis. Kč !!

  Díky mým smluvním partnerům pro vás zajistím energetický průkaz za výhodných podmínek a bez starostí.
Tento průkaz lze u bytových jednotek nahradit.

Zpracování prezentace bytu na prodej: 

- ​Příprava půdorysu bytové jednotky

Jedná se o nezbytnou součást každé nabídky bytu. Měl by být přehledně zpracovaný se všemi náležitostmi, které jsou zapotřebí.

  Na zpracování půdorysů používáme profesionální programy, dle dnešních standardů. 

- Homestaging 

Chcete aby prezentace vašeho bytu byla atraktivní a lákavá? Čím lépe se byt připraví a naaranžuje, tím lépe pak vypadá na fotografiích a videoprohlídkách.

  Pomohu vám s přípravou bytu na prezentaci. Existují osvědčené tipy a postupy ověřené v praxi. Ukážu vám jak na to. 

- Fotografie 

Jeden z nejdůležitějších bodů, který je prodávajícími opomíjen. Kvalitní fotografie nemovitosti výrazně zvyšují šance na oslovení více zájemců o váš byt.

  Tento krok se neobejde bez širokoúhlého objektivu. Po nafocení nespočtu již prodaných nemovitostí a absolvování foto kurzu zaměřeného na nemovitosti už vím, jak na to. Podívejte se na moje aktuální nabízené nemovitosti, (kde se můžete sami přesvědčit o kvalitě fotodokumentace). 

- Video 

Poutavá videoprohlídka významně napomáhá podpořit atraktivitu nabízeného bytu.
​
 Bez stabilizace obrazu je video nepoužitelné. Některé nemovitosti si žádají i letecké záběry, které zajistím dronem. Samozřejmostí jsou příslušná povolení a oprávnění.​

- Sestavení poutavého popisu pro inzerci 

Správně popsaný byt, dispozice, technické vlastnosti a výčet všech výhod objektu je nedílnou součástí atraktivní inzerce
​
  Ani tento úkol není jednoduchý. Denně se v inzerci setkávám se špatně uvedenými technickými parametry, jako jsou např. užitná, užitková nebo obytná plocha. 

​- Stanovení tržní/prodejní ceny​

Asi nejdůležitější a zároveň nejtěžší krok při prodeji jakékoliv nemovitosti. Jak nastavit takovou cenu, aby odpovídala situaci na trhu? Troufnu si říct, že to zvládne dobře pouze kompetentní osoba s praxí v oboru.
​
  Makléřem jsem přes 10 let a určovat cenu nemovitostí je můj denní chleba. Stanovit cenu bytu není jednoduché. Je zde třeba zohlednit mnoho faktorů jako například stav samotné nemovitosti, použité materiály, vybavení, soukromí, sousedé, lokalita, výhled a další. Na závěr cenu porovnávám dle CENOVÝCH MAP, které slouží pro srovnání s prodanými nemovitostmi v okolí (tuto službu využívají i znalci bank při odhadu nemovitostí). Avšak ani tento nástroj nedokáže zohlednit zdaleka všechny faktory. Cenová strategie se může měnit i v průběhu realizace prodeje dle počtu zájemců o danou nemovitost.

- Inzerce

Od nástěnek ve městech, přes vlastní tištěnou inzerci v rámci skupiny České spořitelny, až po internetové portály. V dnešní době vládne prodeji nemovitostí nabídka a poptávka na internetu.

  Díky silné značce České spořitelny a rozsáhlé internetové prezentaci dostanu prodávaný byt do povědomí všech potenciálních zájemců, tím je zajištěna co největší poptávka, díky které může dojít i k navýšení ceny bytu. Nakonec kdo dá víc, vyhrává ;-)

2. Realizace prodeje bytu

Poté co jsou připraveny všechny potřebné náležitosti přípravy prodeje, následují tyto kroky:

Prohlídky bytu a vyjednávání o ceně

Každý potenciální zájemce si chce daný objekt prohlédnout na vlastní oči a přesvědčit se, zda-li nemovitost odpovídá jeho potřebám. Prohlídky je potřeba realizovat dle časových možností zájemce - ráno, přes den či večer - co nejdříve od prvního kontaktu s klientem. Jak se říká - kout železo dokud je žhavé.

​
  Tato jednání vedu s klienty téměř každý den. Důsledně vyhodnocuji zájem o daný byt a VŽDY HÁJÍM ZÁJMY SVÝCH KLIENTŮ, kteří si mě na prodej najímají. Neprodám nemovitost při první prohlídce či prvnímu zájemci, neboť v prvních dnech je o nemovitost zpravidla největší zájem a velice často se stává, že najdu více vážných zájemců o nabízený byt. Následně tak dojde k vyjednávání a velice často k navýšení ceny - vašeho zisku. Samozřejmostí je záznam z prohlídky - legitimace potenciálních klientů, tím dosáhnu eliminace tipařů, realitních turistů a spekulantů.

Rezervace nemovitosti

Když máte potenciálního kupce, je zapotřebí jeho zajištění než dojde k podpisu Kupní smlouvy. V mezidobí se vyjednává financování, které je většinou hypotečním úvěrem, což trvá několik týdnů a nakonec se může se stát, že z prodeje sejde.

  Když máte potencionálního zájemce, je potřeba (možná nutností) si kupujícího zajistit Rezervační smlouvou a složením rezervačního poplatku. V mezidobí se vyjednává financování, které je v dnešní době z 90% hypotečním úvěrem.
Součástí mých služeb je i profinancování nemovitostí, tudíž jsem schopen zjistit koupěschopnost (bonitu) zájemce. Do druhého dne tedy vím, jestli je prodej zájemci reálný a není třeba zbytečně blokovat nemovitost několik dní, kdy můžete přijít o další potenciální kupující. Následně může proběhnout podpis Rezervační smlouvy, kterou pro vás nechám zpracovat mým smluvním právníkem.

Zpracování Kupní smlouvy a Návrhu na vklad

Bezproblémový obchod může proběhnout jen na základě dobře zpracované Kupní smlouvy a Návrhu na vklad do Katastru nemovitostí.

  V 90ti % případu se vzorová Kupní smlouva upravuje dle okolností případu – věcné břemeno, zúžené SJM, Smlouva o smlouvě budoucí, zapsání geometrického plánu, nabytí do výlučného vlastnictví a dalších požadavků kupujících či prodávajících. Stejně jako Rezervační smlouvu, tak i Kupní smlouvu nechám zpracovat právníkem, vše konzultujeme individuálně. Další potřebnou listinou je Návrh na vklad, který je nedílnou součástí Kupní smlouvy.

Úschova peněz, jednání se schovatelem

Pokud neprodáváte garáž za 150 tis, spolupráci se schovatelem se nevyhnete. Tím může být advokát, notář nebo např. banka. Ten zajistí úschovu peněz během převodu vlastnického práva. K tomuto úkonu je potřeba vypracovat Smlouvu k úschově peněz a navázat jí na Kupní smlouvu.

  Spoustu lidí ještě žije v domnění, že kupec zaplatí v hotovosti a to nejlépe v igelitce po podání smluv na Katastrální úřad – jak se říká ''pěkně na ruku''. Tím byste se ale dopustili porušení zákona 253/2008 Sb., lidově řečeno ''Zákon o praní špinavých peněz''. Převod částky výši 300 tis. Kč musí být transparentní, takže se bez bezpečné úschovy, kde budete mít jistotu, že své peníze dostanete, neobejdete.

Realitní České spořitelny je jediná realitní kancelář v České republice, která je pojištěna proti zpronevěře schovatele!!!

Podpis smluvní dokumentace

​
Když má klient zajištěné financování, přichází administrativní fáze prodeje – podpis Kupní a Úschovní smlouvy, Návrhu na vklad nemovitosti a ve většině případů i Zástavních smluv.

  Podepsat smlouvy za vás nemohu, ale domluvím podpis v jeden den v naší kanceláři a za účasti právníka, pro případ vysvětlení některých pojmů a zajištění případných úprav. V případě, že nenajdeme společný termín obou zúčastněných nebo přítomnost jednoho z účastníků, mohu zajistit podpisy separátně nebo např. pojízdnou matrikářku v případě imobility.

Podání Návrhu na vklad na Katastrální úřad

Provádí se na Katastrálním úřadě ve spádové oblasti dané nemovitosti.

  Toto za vás samozřejmě zajistím také. V extrémních případech může jít o několik kilometrů vzdálené pracoviště a dlouhé čekání.

Jednání s Katastrálním úřadem

Každá nemovitost je unikát a má svá specifika, někdy Katastrální úřad vyzve k doplnění návrhu, resp. změn v katastru nemovitostí.

  V těchto případech komunikuji s Katastrálním úřadem, avšak samotnou administraci zajistí smluvní právník. Vyhovět přesně požadavku právního oddělení Katastrálního úřadu není vždy jednoduché. Zároveň za vás pohlídám následný zápis zástavního i vlastnického práva.

Výplata kupní ceny

Nejpříjemnější část prodeje. Po zápisu vlastnického práva na kujícího dochází k výplatě peněz prodávajícímu. K tomu je zapotřebí doložení požadovaných dokumentů schovateli.
​
  To vše v den zápisu zajistím a vy pouze obdržíte email, že vám byly peníze vyplaceny na váš účet ;-)

3. Předání nemovitosti

Po připsání peněz prodávajícímu na účet, nebrání nic tomu, aby si kupující byt převzal.

Na co se nesmí zapomenout?

Vystavení předávacího protokolu

Důležitý dokument, ve kterém je vyspecifikována nemovitost, zaznamenány stavy energií a médií a podpis předávajícího a přebírajícího.

  Dokument pro vás zpracuji, zaznamenám stavy měřičů vč. jejich čísel pro identifikaci odběrných míst a dohlédnu na to, aby se na nic důležitého nezapomnělo. Mohu vám pomoci i s přepisem u dodavatelů energií a poskytovatelů služeb.

Předání bytu novému majiteli

Poslední fáze prodeje. Podpis předávacího protokolu a předání klíčů.

  Po celou dobu budu s vámi a dohlédnu na bezproblémový průběh a předání. Zároveň zde plním funkci svědka a jedno paré předávacího protokolu archivuji. Pokud si budete přát, mohu předání zajistit za vás.