Jak úspěšně prodat pozemek?

Prodej pozemku se může na první pohled zdát jako nejjednodušší realitní obchod. Když si ale odmyslíte pouze stanovení ceny rodinného domu, který bude jednou na parcele stát, jedná se prakticky o totožný obchod. I zde je zapotřebí náležitá příprava a především přesné informace a regulativy příslušného stavebního úřadu.

​

Základní fáze prodeje pozemku:

1. Příprava na prodej pozemku >>​

2. Realizace prodeje >>​

3. Předání nemovitosti >>

Seznamte se s tím, co vás čeká a nemine. U každého kroku nastíním jeho význam v rámci úspěšného prodeje a komentář označen ikonkou  jako přidaná hodnota z mé strany, aneb co pro vás mohu udělat v případě naší spolupráce: 

1. Příprava na prodej pozemku

​Opatření kompletní dokumentace a informací:

• přípojky inženýrských sítí
• územně plánovací informace
• ochranná pásma
• regulativy a omezení
• vytyčení hranic
• nabývací tituly, list vlastnictví, katastrální mapa
• starší odhad pro případné financování

  Toto vše jsem schopen pro vás zajistit.

Zpracování prezentace pozemku na prodej:

- Homestaging

Chcete aby prezentace vašeho pozemku byla atraktivní a lákavá? Čím lépe se nemovitost připraví a naaranžuje, tím lépe pak vypadá na fotografiích a videoprohlídkách.

  Možná si říkáte, co aranžovat na pozemku? I tady existují osvědčené tipy které mohou podpořit prodej. Ukážu vám jak na to.

- Fotografie

Jeden z nejdůležitějších bodů, který je prodávajícími opomíjen. Kvalitní fotografie výrazně zvyšují šance na oslovení více zájemců o váš pozemek.

  Po nafocení nespočtu již prodaných nemovitostí a absolvování foto kurzu zaměřeného na nemovitosti už vím, jak na to. U pozemků kupující zajímá především místo a lokalita. K tomu poslouží letecké snímky z dronu. Podívejte se na moje aktuální nabízené nemovitosti, kde se můžete sami přesvědčit o kvalitě fotodokumentace.

- Video

Poutavá videoprohlídka významně napomáhá podpořit atraktivitu nabízeného pozemku.

  Bez stabilizace obrazu je video nepoužitelné. Pozemky si téměř vždy žádají i letecké záběry, které zajistím dronem. Samozřejmostí jsou příslušná povolení a oprávnění.

- Sestavení poutavého popisu pro inzerci

Správně popsaný pozemek, technické vlastnosti, orientace, přístup a výčet všech výhod pozemku je nedílnou součástí atraktivní inzerce.​

  Ani tento úkol není jednoduchý. Denně se v inzerci setkávám s nedostatečným popisem.

- Stanovení tržní/prodejní ceny

Asi nejdůležitější a zároveň nejtěžší krok při prodeji. Jak nastavit takovou cenu, aby odpovídala situaci na trhu? Troufnu si říct, že to zvládne dobře pouze kompetentní osoba s praxí v oboru.

  Makléřem jsem přes 10 let a určovat cenu nemovitostí je můj denní chleba. Stanovit cenu pozemku není jednoduché. Je zde třeba zohlednit mnoho faktorů jako například lokalita, výhled, napojení na inženýrské sítě, nutnost terénních úprav a dalších investic, soukromí, sousedé a další. Na závěr cenu porovnávám dle CENOVÝCH MAP, které slouží pro srovnání s prodanými pozemky v okolí (tuto službu využívají i znalci bank při odhadu nemovitostí). Avšak ani tento nástroj nedokáže zohlednit zdaleka všechny faktory. Cenová strategie se může měnit i v průběhu realizace prodeje

- Inzerce

Od nástěnek ve městech, přes vlastní tištěnou inzerci v rámci skupiny České spořitelny, až po internetové portály. V dnešní době vládne prodeji nemovitostí nabídka a poptávka na internetu.

  Díky silné značce České spořitelny a rozsáhlé internetové prezentaci dostanu prodávaný pozemek do povědomí všech potenciálních zájemců, tím je zajištěna co největší poptávka, díky které může dojít i k navýšení ceny domu. Nakonec kdo dá víc, vyhrává ;-)

2. Realizace prodeje

Poté co jsou připraveny všechny potřebné náležitosti přípravy prodeje, následují tyto kroky:

Prohlídky pozemku a vyjednávání o ceně

Každý potenciální zájemce si chce daný pozemek a místo prohlédnout na vlastní oči a přesvědčit se, zda-li odpovídá jeho potřebám. Prohlídky je potřeba realizovat dle časových možností zájemce - ráno, přes den či večer - co nejdříve od prvního kontaktu s klientem. Jak se říká - kout železo dokud je žhavé.​

  Tato jednání vedu s klienty téměř každý den. Důsledně vyhodnocuji zájem o daný pozemek a VŽDY HÁJÍM ZÁJMY SVÝCH KLIENTŮ, kteří si mě na prodej najímají. Neprodám nemovitost při první prohlídce či prvnímu zájemci, neboť v prvních dnech bude o něj zpravidla největší zájem a velice často se stává, že najdu více vážných zájemců o nabízený pozemek. Následně tak dojde k vyjednávání a velice často k navýšení ceny - Vašeho zisku. Samozřejmostí je záznam z prohlídky - legitimace potenciálních klientů, tím dosáhnu eliminace tipařů, realitních turistů a spekulantů.

Rezervace nemovitosti

Když máte potenciálního zájemce, je skoro nutností jeho zajištění než dojde k podpisu Kupní smlouvy. V mezidobí se vyjednává financování, které je většinou hypotečním úvěrem, což trvá několik týdnů a nakonec se může se stát, že z prodeje sejde. Aby se nakonec nestalo, že z prodeje sejde.

​
  Potencionálního zájemce, zajistím rezervační smlouvou a složením rezervačního poplatku. V mezidobí se vyjednává financování, které je v dnešní době z 90% hypotečním úvěrem.
​
Součástí mých služeb je i profinancování nemovitostí, tudíž jsem schopen zjistit koupěschopnost (bonitu) zájemce. Do druhého dne tedy vím, jestli je prodej zájemci reálný a není třeba zbytečně blokovat nemovitost několik dní, kdy můžete přijít o další potenciální kupující. Následně může proběhnout podpis Rezervační smlouvy, kterou pro vás nechám zpracovat naším smluvním právníkem.

Zpracování Kupní smlouvy a Návrhu na vklad

Bezproblémový obchod může proběhnout jen na základě dobře zpracované Kupní smlouvy a Návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
​
  V 90ti % případu se vzorová Kupní smlouva upravuje dle okolností případu – věcné břemeno, zúžené SJM, Smlouva o smlouvě budoucí, zapsání geometrického plánu, nabytí do výlučného vlastnictví a dalších požadavků kupujících či prodávajících. Stejně jako Rezervační smlouvu, tak i Kupní smlouvu nechám zpracovat právníkem, vše konzultujeme individuálně. Další potřebnou listinou je Návrh na vklad, který je nedílnou součástí Kupní smlouvy.

Úschova peněz, jednání se schovatelem

Pokud neprodáváte kousek pole za 150 tis., spolupráci se schovatelem se nevyhnete. Tím může být advokát, notář nebo např. banka. Ten zajistí úschovu peněz během převodu vlastnického práva. K tomuto úkonu je potřeba vypracovat Smlouvu k úschově peněz a navázat jí na smlouvu Kupní.

  Spoustu lidí ještě žije v domnění, že kupec zaplatí v hotovosti a to nejlépe v igelitce po podání smluv na katastrální úřad – jak se říká ''pěkně na ruku''. Tím byste se ale dopustili porušení zákona 253/2008 Sb., lidově řečeno Zákon o praní špinavých peněz. Převod částky výši 300 tis. Kč musí být transparentní.

Realitní České spořitelny pojištěny je jediná realitní kancelář v České republice, která je pojištěna proti zpronevěře schovatele!!!

Podpis smluvní dokumentace

Když má klient zajištěné financování, přichází administrativní fáze prodeje – podpis Kupní a Úschovní smlouvy, Návrhu na vklad nemovitosti a ve většině případů i Zástavních smluv.

  Podepsat smlouvy za vás nemohu, ale domluvím podpis v jeden den v naší kanceláři a za účasti právníka, pro případ vysvětlení některých pojmů a zajištění případných úprav. V případě, že nenajdeme společný termín obou zúčastněných nebo přítomnost jednoho z účastníků, mohu zajistit podpisy separátně nebo např. pojízdnou matrikářku v případě imobility.

Podání Návrhu na vklad na Katastrální úřad

Provádí se na Katastrálním úřadě ve spádové oblasti dané nemovitosti.

  Toto za vás samozřejmě zajistím také. V extrémních případech může jít o několik kilometrů vzdálené pracoviště a dlouhé čekání.

Jednání s Katastrálním úřadem

Každá nemovitost je unikát a má svá specifika, někdy Katastrální úřad vyzve k doplnění návrhu, resp. změn v katastru nemovitostí.

 V těchto případech komunikuji s Katastrálním úřadem, avšak samotnou administraci zajistí smluvní právník. Vyhovět přesně požadavku právního oddělení Katastrálního úřadu není vždy jednoduché. Zároveň za vás pohlídám následný zápis zástavního i vlastnického práva.

Výplata kupní ceny

Nejpříjemnější část prodeje. Po zápisu vlastnického práva na kujícího dochází k výplatě peněz prodávajícímu. K tomu je zapotřebí doložení požadovaných dokumentů schovateli.

  To vše v den zápisu zajistím a vy pouze obdržíte email, že vám byly peníze vyplaceny na váš účet.

​3. Předání nemovitosti

Po připsání peněz prodávajícímu na účet, nebrání nic tomu, aby si kupující pozemek převzal.

Předání pozemku a vystavení předávacího protokolu

Poslední fáze prodeje a důležitý dokument, ve kterém je zaznamenána předaná dokumentace. Od tohoto dne přechází odpovědnost na kupujícího.

  Po celou dobu budu s vámi a dohlédnu na bezproblémový průběh a předání. Zároveň zde plním funkci svědka a jedno paré předávacího protokolu archivuji. Pokud si budete přát, mohu předání zajistit za vás.